一、何謂土地一級(jí)開(kāi)發(fā)

        土地一級(jí)開(kāi)發(fā)由政府或者是授權(quán)委托的企業(yè)，對(duì)一定范圍內(nèi)的城市國(guó)有用地或者是鄉(xiāng)村集體用地進(jìn)行統(tǒng)一的征地拆遷安置補(bǔ)償，并進(jìn)行市政配套設(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達(dá)到“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”、“九通一平”的建設(shè)條件，再對(duì)熟地以進(jìn)行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過(guò)程。最終目的是進(jìn)行土地的入市，后期進(jìn)行土地的二級(jí)開(kāi)發(fā)。

        三通一平：通電、通路、通水、土地平整。

        五通一平：通電、通路、通給水、通訊、通排水、土地平整。

        七通一平：五通一平上增加熱力和天然氣。

        九通一平：七通一平上增加有線電視和排污。

        二、國(guó)有土地和集體土地的一級(jí)開(kāi)發(fā)

        《土地管理法》規(guī)定，我國(guó)土地分為國(guó)有和集體所有兩類，2020年1月1日新修訂的土地法允許集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地直接入市，改變了過(guò)去農(nóng)村的土地必須征為國(guó)有才能進(jìn)入市場(chǎng)的問(wèn)題，因此從產(chǎn)權(quán)的角度上，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)也可以劃分為三種模式：

        1.國(guó)有土地一級(jí)開(kāi)發(fā)

        2.集體土地轉(zhuǎn)國(guó)有一級(jí)開(kāi)發(fā)（土地征收并改變土地性質(zhì)）

        3.集體土地一級(jí)開(kāi)發(fā)。不改變土地性質(zhì)，后續(xù)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的出讓、出租等，應(yīng)經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。

        三、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的規(guī)劃依據(jù)

        1. 符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃，在戰(zhàn)略上與在當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃相匹配。

        2. 符合土地利用總體規(guī)劃，即必須要是建設(shè)用地（城鎮(zhèn)建設(shè)用地或農(nóng)村居民點(diǎn)用地），若為農(nóng)用地或未利用地，則必須在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中進(jìn)行規(guī)劃的變更調(diào)整。

        3. 符合城市總體規(guī)劃，與城市的發(fā)展布局和功能分區(qū)相適應(yīng)，若不匹配需修改城市規(guī)劃的土地用途，例如將工業(yè)用地改為住宅用地，需按照住宅用地的要求和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行報(bào)批報(bào)建。

        4. 符合生態(tài)規(guī)劃，禁止觸碰生態(tài)紅線。

        5. 符合土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)計(jì)劃，項(xiàng)目地塊需納入當(dāng)年的土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)計(jì)劃才可以進(jìn)行一級(jí)開(kāi)發(fā)的立項(xiàng)。

        四、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的主體

        主體即誰(shuí)來(lái)實(shí)施，誰(shuí)有資格實(shí)施的問(wèn)題，一般有以下四種：

        1. 土地儲(chǔ)備中心。原則上，土地儲(chǔ)備工作統(tǒng)一歸口國(guó)土資源主管部門管理，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)承擔(dān)土地儲(chǔ)備的具體實(shí)施工作，應(yīng)組織開(kāi)展對(duì)儲(chǔ)備土地必要的前期開(kāi)發(fā)，為政府供應(yīng)土地提供必要保障。

        2. 地方政府成立的國(guó)資平臺(tái)或城投公司。

        3. 招標(biāo)企業(yè)，典型的如地產(chǎn)企業(yè)。

        4. 政企合作。

        五、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的簡(jiǎn)要流程

        六、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的成本

        一級(jí)開(kāi)發(fā)成本大致可分為下表12項(xiàng)，其中1至4項(xiàng)占成本的主要部分。

        前四項(xiàng)中具體來(lái)看：

        前期費(fèi)用包含：可行性報(bào)告編制、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案編制、考古探查費(fèi)用、用地普測(cè)與釘樁費(fèi)用、勘測(cè)界定費(fèi)、土地權(quán)屬核實(shí)費(fèi)用、市政工程規(guī)劃咨詢費(fèi)、規(guī)劃方案/地塊控規(guī)編制費(fèi)、環(huán)境影響評(píng)價(jià)報(bào)告費(fèi)、地質(zhì)災(zāi)害評(píng)估報(bào)告費(fèi)、交通影響評(píng)價(jià)評(píng)估費(fèi)、水資源論證評(píng)價(jià)費(fèi)、礦產(chǎn)資源評(píng)估報(bào)告費(fèi)、地震安全性評(píng)價(jià)費(fèi)用、招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)、驗(yàn)收測(cè)繪費(fèi)、占用林地可研報(bào)告費(fèi)等。

        征地費(fèi)用包含：土地征收補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、其他地上附著物補(bǔ)償、被征地農(nóng)民社會(huì)保障費(fèi)用、征地稅費(fèi)（耕地占用稅、耕地開(kāi)墾費(fèi)、森林植被恢復(fù)費(fèi)、防洪費(fèi)其他稅費(fèi)）、其他征地相關(guān)費(fèi)用和不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)。

        拆遷費(fèi)用包含：宅基地/居民拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、宅基地區(qū)位補(bǔ)償費(fèi)、房屋重置成新價(jià)、地上物及附屬物補(bǔ)償費(fèi)、搬遷補(bǔ)助費(fèi)、家電改移補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)助費(fèi)、設(shè)備搬遷和安裝費(fèi)、拆遷其他費(fèi)用（評(píng)估、服務(wù)、測(cè)繪、招標(biāo)代理、拆除和渣土清運(yùn)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)）等，根據(jù)拆遷搬遷的對(duì)象不同變化較大。

        市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用：道路工程、電力工程、給水工程、通訊工程、排水工程、排污工程、供熱工程、供天然氣費(fèi)、有線電視安裝、管理費(fèi)與勘察費(fèi)、招標(biāo)代理費(fèi)、造價(jià)咨詢費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)、其他相關(guān)費(fèi)用等。

        六、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)收益模式

        目前一級(jí)開(kāi)發(fā)有六類盈利方式，其中前三種為最常見(jiàn)的方式。

        模式一：從一級(jí)開(kāi)發(fā)本身獲利

        1. 開(kāi)發(fā)企業(yè)僅執(zhí)行一級(jí)開(kāi)發(fā)相關(guān)事務(wù)

        土地一級(jí)開(kāi)發(fā)由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)主導(dǎo)，負(fù)責(zé)籌措貪金、辦理規(guī)劃項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。開(kāi)發(fā)企業(yè)僅僅作為土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的受托人，具體執(zhí)行一級(jí)開(kāi)發(fā)相關(guān)事務(wù)，開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)（利潤(rùn)率）為開(kāi)發(fā)成本的固定比例。

        以《關(guān)于印發(fā)北京市土地儲(chǔ)備和一級(jí)開(kāi)發(fā)暫行辦法的通知》為例，要求“開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)用不高于土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)成本的2%”。

        2. 開(kāi)發(fā)企業(yè)執(zhí)行從籌資到辦理各項(xiàng)手續(xù)到開(kāi)發(fā)事務(wù)

        開(kāi)發(fā)企業(yè)自行負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核佳，征地拆證和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施，利潤(rùn)率為開(kāi)發(fā)成本的固定比例。

        例如北京規(guī)定此模式“利潤(rùn)率不高于預(yù)計(jì)成本的8%”。

        模式二：分享土地增值收益

        該模式是指一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)除獲得土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本補(bǔ)償部分外，還可以與政府商定按一定比例分享土地出讓金增值收益。根據(jù)開(kāi)發(fā)難度和區(qū)位優(yōu)劣，分配比例差異較大，常見(jiàn)于重慶。

        模式三：土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)

        指土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體通過(guò)與政府協(xié)商，創(chuàng)造一些條件讓一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得部分二級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，此種模式下要求一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)具有卓越的二級(jí)開(kāi)發(fā)能力，有效彌補(bǔ)一級(jí)開(kāi)發(fā)收益的不足甚至虧損，實(shí)現(xiàn)一級(jí)和二級(jí)開(kāi)發(fā)的聯(lián)動(dòng)。

        對(duì)于地產(chǎn)公司，一二級(jí)聯(lián)動(dòng)最終目的為低價(jià)拿地，雖然利潤(rùn)豐厚，但操作過(guò)程中需面對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控變動(dòng)、地方政府領(lǐng)導(dǎo)變動(dòng)、征地拆遷時(shí)限、一級(jí)開(kāi)發(fā)墊資現(xiàn)金流壓力、能否順利招拍掛拿地等風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)企業(yè)的綜合能力有較高要求。

        模式四：分享土地出讓金收益

        指一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)與項(xiàng)目所在地政府聯(lián)手，按照雙方商議確定的一定比例進(jìn)行直接的土地出讓金分成，一般有兩種具體操作方法：

        一是企業(yè)與政府簽訂《土地一級(jí)開(kāi)發(fā)委托協(xié)議》，協(xié)議中明確雙方土地出讓金分成比例，企業(yè)憑借合法協(xié)議而獲得土地出讓金的分成權(quán)。

        二是企業(yè)與政府合資成立項(xiàng)目公司，企業(yè)憑借在合資公司中股權(quán)的占比，而獲得土地出讓金的分成權(quán)。

        但需注意，由于我國(guó)土地的全民屬性，為避免國(guó)有資產(chǎn)流失，該模式要求參與合作的一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)性質(zhì)必須是國(guó)有企業(yè)，而且從目前采取此類盈利模式的一些案例來(lái)看，一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)的背景一般均為項(xiàng)目所在地政府的平臺(tái)公司。

        模式五：持有優(yōu)質(zhì)公建設(shè)施

        政府授權(quán)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體可以投資公共配套設(shè)施，開(kāi)發(fā)企業(yè)則可以通過(guò)持有優(yōu)質(zhì)公建物業(yè)，提供公共配套服務(wù)而獲得長(zhǎng)期現(xiàn)金流。由于公共建筑大部分為社會(huì)服務(wù)性設(shè)施，如教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務(wù)等，自身盈利能力較低，回報(bào)周期長(zhǎng)，因此對(duì)于非專業(yè)從事公共設(shè)施運(yùn)營(yíng)管理的一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，運(yùn)營(yíng)能力幾乎等同于盈利能力。

        模式六：其他特殊創(chuàng)新模式

        例如政府承諾收益保底。

        在特定具有特殊意義和難度的項(xiàng)目中，政府可承諾開(kāi)發(fā)企業(yè)投入土地一級(jí)開(kāi)發(fā)資金每年將獲得最低收益（通常為12%-15%），所提取的收益不足開(kāi)發(fā)總成本的5%時(shí)，政府將補(bǔ)足差額。